Наличието на нотариален акт на името на някого, който е вписан вътре като собственик съвсем не означава, че той е собственика.  КАК ТАКА?

Отговорът на този въпрос е много лесен – има множество случаи в практиката, при които един собственик прави няколко поредни продажби на един и същ имот т.е. първо го продава на един човек, а след това на друг. Проблемът е, че след като веднъж вече го е продал (първия път) при втората продажба той вече няма качеството на собственик. Това означава, че втората продажба е извършена от несобственик и сделката няма вещно-прехвърлителен ефект т.е. нямаме преминаване на правото на собственост от продавача на втория купувач.

Друга възможна хипотеза е при наследяване на имот, когато не всички наследници участват в продажбата на имота и купувачът закупи само от някои от наследниците, но не от всички. В този случай купувачът в най-добрия случай ще е закупил само идеални части от имота, а ако неучаствалите в продажбата наследници предявят претенции е възможно да се стигне до разваляне на цялата продажба въобще.

Трета възможна хипотеза е също, когато продавачът(продавачите) да е получил имота в дял при предходно извършена делба. Законът е категоричен, че ако при извършване на делбата някой съсобственик не е участвал в нея тя е нищожна т.е. все едно делба няма. А след като делба няма, няма и прехвърлителен ефект от продавача на купувача при една покупко-продажба. Ето защо в тази хипотеза трябва внимателно да се изследва въпроса дали всички съсобственици са участвали в делбата, за да не се стигне до последваща отмяна и на самата продажба.

Ситуацията се усложнява още повече, когато собственици на един имот са съпрузи, чиито имуществени отношения се регулират от режима на „съпружеска имуществена общност“ по смисъла на Семейния кодекс (да бъде препратка към меню Имущество по време на брака). При тази хипотеза е възможно в нотариалния акт за собственост да е вписан само единия от съпрузите като единствен собственик, но в действителност той не е единствен такъв, защото собственик на половината имот е другият съпруг, който не е вписан в нотариалния акт. В този случай, ако по една или друга причина от нотариусът бъде скрит фактът на наличен брак, той би изповядал продажбата без да знае, че продавачът не е собственик на целия имот.

Горните примери съвсем не са изчерпателни и имат за цел да ви запознаят с разнообразието от практически проблеми, които биха могли да възникнат при прехвърляне на един недвижим имот и колко е важно да бъде изследван детайлно въпроса с преминаването на собствеността назад във времето, докато се стигне до настоящия собственик.

За да сте максимално защитени за това, че купувате имот от неговия действителен собственик, както и че имотът не е обременен с тежести, препоръчваме наемането на специалист, най-вече юрист/адвокат, който знае къде и как да проследи историята на имота назад във времето до днес, за да сте гарантирани в максимална степен в изрядността на сделката.

Цената на такъв тип услуга не е висока, но варира с оглед вида и спецификите на конкретния имот, както и според брой и вида на съответните справки и проверки, които трябва да бъдат извършени. Следва да се има предвид, че за голяма част от справките се заплащат и държавни такси, които специалистът заплаща от ваше име.