Етажната собственост възниква, когато етажи или части от етажи, заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника, принадлежат на отделни собственици - държавата, общините, и други физически или юридически лица. Самостоятелните обекти трябва да са над три и да принадлежат на отделни собственици за да е налице сграда в режим на етажна собственост. В тези сгради има отделно притежавани помещения, от една страна, и съсобственост върху общи части - от друга. Съсобствеността върху общите части възниква по право, щом се учреди етажна собственост.  

Общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване. Общите части са неделими, не могат да се придобиват по давност или да се прехвърлят отделно от обекта, към който принадлежат. Дяловете на отделните съсобственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост.  

Управлението на етажната собственост обхваща реда и контрола върху ползването и поддържането на общите части и спазването на вътрешния ред в сграда в режим на етажна собственост, както и контрола върху изпълнението на задълженията на собствениците и обитателите. Формите на управление на етажната собственост са Общо събрание или сдружение на собствениците.  

IV. УПРАВЛЕНИЕ НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ ОТ ОБЩО СЪБРАНИЕ  

1. Органи на управление.

Органи на управление са общото събрание и избрания от него управителен съвет (управител), както и изпълнителен орган на ЕС, а контролният съвет (КС) (контрольорът) контролира дейността на УС (управителя). Собственик може да откаже да бъде член на управителния съвет (управител) или член на контролния съвет (контрольор) само в случаите на трайна фактическа невъзможност поради болест или дълготрайно отсъствие през съответната година, както и при предложение за повторен избор. 

Общото събрание се свиква най-малко един път годишно от управителния съвет (управителя), контролния съвет (контрольора), и по писмено искане на собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата. Искането се отправя до управителния съвет (управителя), който свиква общото събрание в 10-дневен срок от получаването му. Когато управителният съвет (управителят) не свика общото събрание в срок, искането се отправя до кмета на общината или района. Кметът свиква общото събрание в 14-дневен срок от получаване на искането. При нововъзникнала етажна собственост първото общо събрание се свиква в 6-месечен срок от възникването й от собственици на самостоятелни обекти, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части. Когато общото събрание не е свикано в посочения срок, то се свиква, от кмета на общината или района. 

Общото събрание се свиква чрез покана, която се връчва най-малко три дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи - най-малко 24 часа преди това, и се поставя на видно място в етажната собственост. Поканата се връчва на собственика, обитателя или на пълнолетно лице от неговото домакинство, което е вписано в книгата на собствениците. Връчването се удостоверява с разписка в два екземпляра, която се подписва от получаващото лице и връчителя, като се отбелязват датата и часът на връчване. В случаите, когато собственикът или обитателят отсъства или откаже да получи поканата, тя се смята за връчена, като се залепи на външната врата на самостоятелния обект. Залепването на поканата се удостоверява от връчителя с протокол, в който се отбелязват обстоятелствата, поради които поканата не се връчва лично, датата и часът на залепването й. Протоколът се подписва и от един свидетел, собственик или обитател на етажната собственост. Собственик, който не обитава самостоятелен обект, се поканва чрез упълномощено от него лице. При съсобственост върху самостоятелен обект с връчването на поканата на един от съсобствениците се смята, че са поканени и другите съсобственици. В поканата се посочват дневният ред на общото събрание, датата, часът и мястото на провеждането му.  

Общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Ако събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на кворум, то се отлага с един час, провежда се по предварително обявения дневен ред и се смята законно, колкото и идеални части от общите части на етажната собственост да са представени.  

Протоколчикът се избира с обикновено мнозинство по предложение на председателстващия. В протокола се вписват датата и мястото на провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те представляват, същността на изявленията, направените предложения и приетите решения. Протоколът се изготвя в 7-дневен срок от провеждането на събранието и се подписва от председателстващия и протоколчика. Отказът да се подпише протоколът се отбелязва в него. Съобщение за изготвения протокол се връчва на собствениците в 7 -дневен срок от провеждане на събранието същия ред по който се връчва поканата за същото. Съобщението се поставя и на видно място в етажната собственост. Всеки член на общото събрание може да оспори съдържанието на протокола, включително достоверността на отразените в него решения. Оспорването се извършва писмено пред управителния съвет (управителя) в 7-дневен срок от съобщението, но не по-късно от един месец в случаите, когато собственикът или обитателят отсъства и съобщението е връчено чрез залепване на външната врата на самостоятелния обект.  

В общото събрание собствениците имат право на глас, съответстващ на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата. Общото събрание на собствениците приема решения, както следва: - единодушно - за предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, както и за учредяване право на ползване или право на строеж; - с мнозинство не по-малко от 75 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост - за изваждане на собственик по реда на чл. 45 от Закона за собствеността; собственикът, за когото се отнася решението, не участва в гласуването; - с мнозинство не по-малко от 67 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост - за обновяване и за извършване на основен ремонт. Всички останали решения се приемат с мнозинство, повече от 50 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост. 

1. Какъв е реда за създаване на сдружение на собствениците.

Сдружение на собствениците е юридическо лице, което има за предмет управлението на общите части на етажната собственост. За създаване на сдружението се свиква учредително събрание на всички собственици в етажната собственост. Всеки собственик може да поиска свикване на учредително събрание и да предложи проект на споразумение за създаване на сдружението чрез покана, която се връчва най-малко три дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи - най-малко 24 часа преди това, и се поставя на видно място в етажната собственост. Поканата се връчва на собственика, обитателя или на пълнолетно лице от неговото домакинство, което е вписано в книгата на собствениците. Връчването се удостоверява с разписка в два екземпляра, която се подписва от получаващото лице и връчителя, като се отбелязват датата и часът на връчване. В случаите, когато собственикът или обитателят отсъства или откаже да получи поканата, тя се смята за връчена, като се залепи на външната врата на самостоятелния обект. Залепването на поканата се удостоверява от връчителя с протокол, в който се отбелязват обстоятелствата, поради които поканата не се връчва лично, датата и часът на залепването й. Протоколът се подписва и от един свидетел, собственик или обитател на етажната собственост. Собственик, който не обитава самостоятелен обект, се поканва чрез упълномощено от него лице. При съсобственост върху самостоятелен обект с връчването на поканата на един от съсобствениците се смята, че са поканени и другите съсобственици. В поканата се посочват дневният ред на общото събрание, датата, часът и мястото на провеждането му.

Учредително събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представител всички собственици. На това събрание следва да се приеме решение за учредяване на сдружението, да се определи наименованието на сдружението, да се приеме споразумение за създаване на сдружението, да се избере управителен съвет (управител) и контролен съвет (контрольор), както и може да бъде избран срок за съществуването на сдружението. Протоколът от учредителното събрание и приетото споразумение за създаване на сдружението се съставят в два еднообразни екземпляра и се подписват от всички собственици или от техните представители.

Органи на управление са сдружението са общото събрание и избрания от него управителен съвет (управител), както и изпълнителен орган на ЕС, а контролният съвет (КС) (контрольорът) контролира дейността на УС (управителя). Сдружението се представлява в отношенията му с органите на местната власт и с други правни субекти от управителния съвет (управителя). Общо събрание на сдружението се състои от всички собственици на самостоятелни обекти в етажната собственост. Участието в работата на общото събрание може да бъде лично или чрез представител.  

В общото събрание собствениците имат право на глас, съответстващ на притежаваните идеални части от общите части на сградата. Общото събрание на сдружението приема решения: 1. единодушно - за предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, за учредяване право на ползване или право на строеж и за одобряване на промени в споразумението; 2. с мнозинство от 75 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост - за изваждане на собственик по реда на чл. 45 от Закона за собствеността; собственикът, за когото се отнася решението, не участва в гласуването; 3. с мнозинство от 67 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост - за обновяване, за извършване на основен ремонт и за прекратяване на сдружението. Извън тези случаи решенията се приемат с мнозинство повече от 50 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост. 

VІ. РЕГИСТРАЦИЯ НА СГРАДИ В РЕЖИМ НА ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ 

На вписване в регистъра подлежат всички сгради или отделни входове, в режим на етажна собственост. Вписването на етажна собственост, която се управлява от Общо събрание се извършва въз основа на заявление, утвърдено с Наредба №3 от 17.06.2009 г. за създаване и поддържане на публичен регистър на сградите в режим на етажна собственост на Министъра на РРБ. Внася се в районната администрация от председателя на Управителния съвет или Управител на етажната собственост. Към заявлението се прилага списък, включващ данни от книгата на собствениците и протокол от общото събрание. При вписването на етажна собственост, която се управлява чрез Сдружение на собствениците, също се прилага заявление, утвърдено от Министъра на РРБ със същата наредба, както и списък на собствениците, участващи в сдружението, с трите им имена и адреса в ЕС, копие от протокола на учредителното събрание, заверено от председателя на Управителния съвет (управителя/, копие от приетото споразумение, заверено от председателя на Управителния съвет (управителя) и нотариално заверени образци от подписите на лицата, представляващи сдружението. При промяна на вписаните в регистъра данни и обстоятелства в 14-дневен срок от настъпването им се подават нови заявления до районната администрация. 

Книга на собствениците се води във всяка сграда или вход в режим на етажна собственост и представлява образец утвърден от Министъра на РРБ. В книгата се вписват трите имена на собственика, на членовете на неговото домакинство и на обитателите, както и самостоятелния обект и началната дата на обитаване. Вписването се извършва в 15-дневен срок от придобиването на правото на собственост, а за обитателите - в 15-дневен срок от началната дата на обитаването. Достъп до данните в книгата имат управителният съвет (управителят), контролният съвет (контрольорът), собственикът относно неговите данни, както и органите на Министерството на вътрешните работи, Министерството на регионалното развитие и благоустройството, общинската или районната администрация и Националната ветеринарномедицинска служба. 

Общото събрание е длъжно да приеме правилник за вътрешния ред в етажната собственост. Министърът на регионалното развитие и благоустройството е утвърдил примерен правилник за вътрешния ред.

ЧЕСТО ЗАДАВАНИ ВЪПРОСИ  

Съгласно чл.55, ал.1 от ЗУЕС собственик или обитател в сграда или отделен вход в режим на етажна собственост, който не изпълни задължение по този закон, се наказва с глоба, когато е физическо лице, или с имуществена санкция, когато е юридическо лице. 

Книгата на собствениците не се регистрира в общината. Данните от книгата на собствениците обаче се предоставят от Управителния съвет (Управителя) при подаване на уведомление или заявление за вписване на сградите в режим на етажна собственост. 

Собственик може да упълномощи наемател да го представлява в общото събрание. Ако наемателят не е в роднинска връзка със собственика, законът изисква пълномощното да се завери нотариално. Едно лице може да представлява най-много трима собственици. Участието на пълномощник задължително се отразява в протокола от общото събрание, а копие от пълномощното се прилага към него. Обитателите в сграда в режим на етажна собственост имат право да използват общите части на сградата според тяхното предназначение както и да участват в управлението на етажната собственост със съвещателен глас. 

Председател на Управителен съвет (Управител), който не заяви за вписване обстоятелствата, подлежащи на вписване в публичния регистър на сградите или отделните входове в режим на етажна собственост, както и промените в тях, се наказва с глоба.  

Собственик в сграда или отделен вход в режим на етажна собственост, който не изпълни задължение по ЗУЕС (например – не желае да попълни данните в Книгата на собствениците), се наказва с глоба, когато е физическо лице, или с имуществена санкция, когато е юридическо лице.  

Съгласно Закона за защита на животните не могат да се отглеждат кучета и котки в сграда – етажна собственост, на площ по-малка от:

а) от малки породи до 10 кг – 6 кв.м.   

б) за средни породи до 25 кг  – минимум 8 кв.м.   

в) за големи породи над 25 кг  – минимум 10 кв.м.

Площта се изчислява като обща с хората, живеещи в жилището. Съгласно действащата на територията на Община Варна Наредба за обществения ред е забранено отглеждането в  апартаменти на повече от два броя домашни животни/ компаньони/. При констатиране на животни над допустимия брой на собствениците се дава предписание  за премахването им в едномесечен срок, след което същите се изземват от Общинския приемник за безстопанствени кучета и се прилагат разпоредбите на българското законодателство. Забранено е и отглеждането на кучета, котки и птици по терасите на жилищните сгради.  

Собственик или обитател в сграда или отделен вход в режим на етажна собственост, който наруши правилата за вътрешния ред в етажната собственост и създаде безпокойство, по-голямо от обичайното, за другите собственици и обитатели, се наказва с глоба, когато е физическо лице, или с имуществена санкция, когато е юридическо лице.  

Заплащането на консумативни разноски в размер и срокове, определен с решение на общото събрание, е задължение на всеки собственик. При неизпълнение на това задължение председателят на управителния съвет (управителят) може да пристъпи към принудително събиране на дължимите суми по реда на Гражданския процесуален кодекс.

Ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части се извършва само по решение на общото събрание на собствениците или на сдружението. При ремонти на общите части с предимство се извършват дейности от строително-технически характер за привеждане на сградата в съответствие с мерките и указанията в техническия й паспорт. Разходите, за които има прието решение на общото събрание на собствениците или на сдружението, се разпределят между собствениците на самостоятелни обекти съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.  

С наемателите на общински жилища Районната администрация сключва договори за наем по силата, на които наемателя се задължава да заплаща консумативните разноски и разходите по извършването на ремонт на общите части на сградата в размери и срокове, определен с решение на общото събрание. При неизпълнение на това задължение председателят на управителния съвет (управителят) може да пристъпи към принудително събиране на дължимите суми по реда на Гражданския процесуален кодекс.  

 В случаи, когато сградата или отделният вход в режим на етажна собственост се нуждаят от неотложен ремонт, т.е когато сградата се намира в такова състояние, че създава опасност за живота и здравето на собствениците, обитателите и други лица, или близкостоящи сгради с решение на управителния съвет (управителя) незабавно се отпускат финансови средства от Фонд "Ремонт и обновяване". Когато във фонда  липсват средства или средствата са недостатъчни, председателят на управителния съвет (управителят) незабавно свиква общото събрание да приеме решение за набиране на средства за извършването на ремонта. Ако общото събрание не бъде свикано или не вземе решение, председателят на управителния съвет (управителят) или заинтересованите лица уведомяват кмета на общината или района за обстоятелствата. Кметът на общината извършва проверка и издава заповед, с която задължава собствениците да осъществят в определен срок ремонта. Когато заповедта не е изпълнена в срок или е допуснато предварително изпълнение по нея, неотложният ремонт се извършва от кмета на общината или района. В тези случаи въз основа на заповедта и платежните документи за извършените разходи се издава изпълнителен лист в полза на общината или района за събиране на вземането по реда на Гражданския процесуален кодекс.  

Когато се прави текущ ремонт, например вътрешно боядисване, смяна на тапетите, настилките, санитарния фаянс не е длъжен да ни уведомява и да иска съгласие на Общото събрание.  

Не се иска съгласието на останалите собственици на етажната собственост при преустройства на собствени обекти, помещения или части от тях, когато: не се променя предназначението им; не се отнемат общи помещения и площи или части от тях и не се променя предназначението им;. не се изменят съществено общите части на сградата; се свързват вътрешни инсталации с общи мрежи, преминаващи през или до делителната стена или през обслужващи помещения по една вертикална ос; се прекарва нова инсталация през обща част, която не засяга помещения на отделни собственици; се променя предназначението на обекти, разположени в нежилищни сгради; преустройството се извършва при условията на чл. 38, ал. 5 и 6 от ЗУТ. В случаите извън тези се изисква решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и изрично писмено съгласие на всички собственици - непосредствени съседи на обекта, а когато се завземат общи части - съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите.  

За остъкляването на балкони и лоджии, с изключение на разположените към първостепенната улична мрежа се издава разрешение за строеж. За целта се представя конструктивно становище, изготвено от инженер-конструктор с указания за извършването му. 

 На свое редовно заседание, проведено на 24.02.2010 г., Комисията за защита на личните данни прие решение, с което освобождава управителите на етажната собственост (председателите на управителните съвети) от задължение за регистрация като администратори на лични данни на основание чл. 17а, ал. 2 от Закона за защита на личните данни. С решението си Комисията указва на същите да събират в книгата на собствениците само посочените в чл. 7, ал. 2 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) данни - трите имена на собственика, на членовете на неговото домакинство и на обитателите, както и самостоятелния обект и началната дата на обитаване. Комисията издаде задължително предписание на Министерството на регионалното развитие и благоустройство да приведе образеца на книгата на собствениците в жилищна сграда в режим на етажна собственост, утвърден с негова Заповед № РД 02-14-1111 от 15.06.2009г., в съответствие с  горецитираната разпоредба от ЗУЕС.  

Подава се молба пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 14-дневен срок от получаване на съобщението за изготвения протокол от проведеното Общо събрание.  

 Решенията на общото събрание се изпълняват в определените в тях срокове. Когато срокът не е определен, решенията се изпълняват в 14-дневен срок от получаването на писмена покана. Когато собственик или обитател не изпълни решение в определения срок, председателят на управителния съвет (управителят) може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410, ал. 1, т. 1 от Гражданския процесуален кодекс. Към заявлението се прилага препис от решението на общото събрание.  

 18. Какъв е реда когато собственик или обитател в сграда или отделен вход в режим на етажна собственост, не изпълни задължение по ЗУЕС, правилата за вътрешния ред в етажната собственост или създаде безпокойство, по-голямо от обичайното, за другите собственици и обитатели?

Установяването на нарушенията се описва в протокол, съставен от управителния съвет. Когато в етажната собственост няма избран управителен съвет, протоколът се съставя от управителя и двама собственици, определени с решение на общото събрание. Констативният протокол съдържа данни за лицето, извършило нарушението, описание, време и дата на извършеното нарушение. В случаите, когато се установяват нарушения, извършени от член на управителния съвет (управителя), протоколът се съставя от контролния съвет. Когато в етажната собственост няма избран контролен съвет, протоколът се съставя от контрольора и двама собственици, определени с решение на общото събрание. Констативният протокол се съставя в три еднообразни екземпляра, по един за председателя на управителния съвет (управителя), нарушителя и общинската или районната администрация. След съставянето на протокола председателят на управителния съвет (управителят) незабавно го предоставя на общинската или районната администрация.  

За всяка сграда в режим на етажна собственост се издава технически паспорт при условията и по реда на Закона за устройство на територията. Председателят на управителния съвет (управителят) е длъжен да съхранява безсрочно техническия паспорт. Съществуващите сгради, които към датата на влизане в сила на ЗУЕС нямат технически паспорт, следа в срок до31 декември 2012 г. да предприемат необходимите действия за съставянето му.