Ако сте решили да купувате имот и пристъпвате към проучване на пазара, със сигурност ще се сблъскате с вездесъщите съчетания от думи Акт 14, Акт 15 и Акт 16.
И тъй като средностатистическият купувач на имот не е запознат с тази част от купуването на имот, ви представяме точна и ясна информация по въпроса.
Искате да си купите нов дом. В някои от порталите за имоти изненадващо попадате на суперизгодна оферта за продажба на апартамент - на хубаво място, изцяло завършен и на добра цена. Радостта ви обаче се оказва твърде кратка. Причината е, че още при първия телефонен разговор с брокера от агенцията за недвижими имоти или собственика, който продава апартамента, се оказва, че има съществена подробност.
На пръв поглед цената действително е изгодна, районът - добър, а жилището е довършено със съответните настилки, облицовки и т.н. Но по една или друга причина апартаментът още няма разрешение или удостоверение за ползване, популярно още като Акт 16. Понякога собственикът, който продава апартамента, всячески се опитва да ви убеди, че строителят е обещал да пусне обекта до месец-два. При един по-задълбочен разговор или допитване до други живеещи в сградата често се оказва, че подобни уверения са давани и по-рано. Но са били напразни, тъй като сградата продължава да няма митичния Акт 16.
В един от столичните квартали, недалеч от центъра на града, буквално има малко островче от вече изградени и полунаселени сгради, които не са изрядни документално. Към повечето от тях инвеститорите не са изградили трафопост. Така част от обитателите са принудени да живеят на ръба на закона, да плащат ток по цени за промишлени потребители и да се молят някой ден съответното съоръжение да им бъде построено. Ако това не стане, те трябва да се организират, да съберат допълнителни средства и сами да си го направят.
Може казусът да е съвсем друг, но така или иначе проблемът с документалното окомплектоване на дадена сграда все още съществува. Към днешна дата проблемните здания са значително по-малко, отколкото в епохата на строителните пирамиди в началото на 90-те, казват предприемачи, представители на надзорни фирми и на посреднически агенции. Въпреки това такива сгради има и не е лошо човек да е наясно поне с част от ключовите етапи, през които преминава една жилищна кооперация, преди да бъде пусната в експлоатация.
Издаването на отделните актове в строителния процес е описано в една от наредбите към Закона за устройство на територията (ЗУТ). Изискванията са различни в зависимост от категорията на обекта. Съвременното жилищно строителство най-често попада в т.нар. четвърта и пета категория строежи, в по-редки случаи и в трета, когато обектът е по-голям.
Документът за приемане на конструкцията се съставя от проектанта конструктор, строителя, технически правоспособното физическо лице по част "Конструктивна" към фирмата за строителен надзор. С него се констатира дали строежът съответства на проекта на база на данните от съставена на по-ранен етап документация. Това са дневниците на строежа, които удостоверяват, че вложените строителни продукти съответстват на съществените изисквания към строежите. Целта е да се проконтролира дали отделните видове строителни и монтажни работи са извършени според действащата нормативна уредба, да се прецени има ли недостатъци и могат ли те да бъдат отстранени.
Един от важните актове, които се издават по време на строителството на жилищна сграда, е
Акт 14. Това е документът, който се дава, след като сградата е със завършен груб строеж.
Актът е важен главно с това, че от този момент е реализирано правото на строеж и вече е предмет на разпоредителни сделки правото на собственост върху отделните обекти в зданието. Заедно с акта за констатиране се издава и удостоверение от общинската администрация по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ.
Следващата стъпка е Акт 15. С него се установява, че зданието е напълно завършено. Документът се подписва както от компетентните длъжностни лица, така и от собствениците на обекти в сградата.
Със съставянето на този акт на практика се извършва предаването на строежа и строителната документация от строителя на възложителя. Документът съдържа описание на договорите за изпълнение на строителството, строителните книжа, екзекутивната документация и съставените актове и протоколи по време на строителството. Книжата включват още строителното досие на обекта като актове, протоколи, дневници, декларации за съответствие на вложените строителни продукти и други документи, изискващи се по съответен нормативен акт. Добавя се също документация за проведени изпитвания, измервания или други дейности, които доказват, че обектът е изпълнен правилно. Прави се опис на мястото и на околното пространство, за да се види дали то е възстановено във вида му при откриване на строителната площадка. Описват се неизвършени или недобре завършени работи, които трябва да бъдат изчистени като проблем до подаване на искането за издаване на разрешението за ползване на обекта.
На финалната права е удостоверението или разрешението за ползване.
В миналото този документ беше популярен като Акт 16. Той се издава, след като се установи, че строителството е напълно съобразено с одобрения инвестиционен проект.
Удостоверението за ползване на жилищните сгради от т. нар. четвърта и пета категория се издава от общината. В общественото пространство още от миналата година се дебатира дали с поредни промени в Закона за устройство на територията този документ за жилищните здания над 15 метра да не се издава от местната власт. В момента такива постройки попадат в трета категория и се въвеждат в експлоатация от Дирекцията за национален строителен надзор (ДНСК).
Протоколът за установяване годността за ползване на строежа се съставя от определените лица с назначаване на приемателна комисия. Комисия, назначена със заповед на възложителя, съставя протокол за проведена 72-часова проба при експлоатационни условия. Подобен документ се изготвя, в случай че се изисква според действащата нормативна уредба. В него се обозначават резултатите от извършена 72-часова проба при експлоатация на монтирани съоръжения, инсталации, апаратура и др. Идеята е да се оценят техническите параметри, проектната мощност и качеството на обекта, да се види дали са спазени хигиенните изисквания, мерките по пожарната безопасност и др. Така се доказва, че строежът няма недопустими отклонения от стандартите и покрива изискванията за безопасност.
В случай че обектът е изряден, се изготвя екзекутивна документация. В нея строителят или определено от възложителя лице отразява несъществените отклонения от съгласуваните проекти. Екзекутивната документация съдържа целия комплект чертежи за действително извършените строително-монтажни работи. Тя се заверява от възложителя, строителя, лицето, упражняващо авторски надзор, от физическото лице, упражняващо технически контрол за част "Конструктивна", и от лицето, извършило строителния надзор. Документите се предават от възложителя на администрацията, която е издала строителните книжа. Тя пък удостоверява представянето с печат, който се полага върху всички графични и текстови материали. Екзекутивната документация на практика е неразделна част от издадените строителни книжа.
Или казано накратко, преди да се насочите към покупката на нов апартамент със съмнителни или проблематични книжа, по-добре помислете ще можете ли да се справите сами с довършването на обекта. Защото за целта ще ви е необходимо не само единодушието на съседите, но допълнителни средства, които често се оказват солидно разходно перо. Така изгодният на пръв прочит апартамент може се окаже значително по-скъп.