По-малко нови проекти и повече незапочнати и недовършени стари. Това е картината на имотния пазар, която очакват инвеститорите и посредниците в него. Във всички сегменти сделки ще се сключват по-трудно и на по-ниски нива, след по-дълги преговори и редица компромиси и отстъпки от страна на продавача. Това правило най-силно ще важи на пазара на офиси, където през тази година се очаква да бъдат завършени няколко мегапроекта. Трудно ще се намерят наематели и за строящите се търговски центрове извън столицата, а предстоящото откриване на нови два в София ще покаже кой от проектите е добър и се управлява успешно. Посредниците са оптимисти - очакват повече продажби на жилища, но на по-ниски от досегашните цени.
И тази година няма да мине без големи сделки, но очакванията са инвестиционният пазар да се активизира едва през есента. Тогава се предполага, че ще бъдат приключени вече започналите преговори, а от друга страна, България отново ще попадне във фокуса на инвестиционните фондове. Като една от причините все още да не се случват сделки е разминаването между очакванията на предприемачите и сумите, които са склонни да платят купувачите. Търсената от инвеститорите доходност ще варира в рамките на 10% до 15% в зависимост от предназначението на имота, населеното място, локацията, качеството на изграждане и сигурността на наемателите. Поради тази причина запазването на добрите наематели е от ключово значение за собствениците, като преценката как да се постигне това се взема индивидуално. Интерес проявяват и българските инвеститори, които търсят евтини и рискови имоти, например недовършени или бъдещи проекти.
Търговски площи
Годината на моловете. Така в посредническите среди определят 2010 г. заради предстоящото откриване на шест търговски центъра в страната. По два във Варна, Пловдив и София, а според анализаторите успехът им ще бъде ключов фактор за посоката на развитие на пазара. В столицата вече са ясни и датите на откриването им, съответно края на март и април, както и пълният списък на наемателите в тях. В другите големи градове обаче все още нивото на незаети площи е високо и отварянето им в срок е под въпрос. Според данните от анализ на консултантската компания Colliers стабилното търсене на площи в моловете в София е запазило нивото на наемите, докато извън столицата те отбелязват спад средно с 25-30%, като се очаква той да продължи. В същото време търсенето ще продължава да бъде водено от големи международни компании, докато местните търговци значително ще забавят експанзията си. Най-активният сегмент през втората половина на 2009 г. са били хранителните вериги, като се очаква търсенето на големи магазини за хипермаркети в периферните квартали да е водещо и през тази година. В сравнение с предходните години през 2010 г. собствениците на магазини по главните търговски улици ще са по-склонни да предлагат по-добри условия и наеми.
Ваканционни имоти
Не толкова лоша, колкото очаквахме. Така може да се обобщят коментарите на инвеститорите във ваканционни комплекси за пазара през изминала година. Сделки не липсваха, макар и в пъти по-малко в сравнение с продажбите от пиковата 2007 г. Цените, на които се сключваха, също бяха различни, като основната група купувачи в морските курорти бяха склони да платят не повече 850 евро за кв.м. Най-драстично беше поевтиняването в Банско и Пампорово, където има оферти на нива от 500 евро. За сравнение - средната цена на продадените в Банско апартаменти през 2009 г. според данни на агенция Bulgarian properties е 38 700 евро, а през 2008 г. е била 66 000 евро, което значи спад от близо 40% за година. Изключение от общата тенденция на драстичен спад прави Боровец, където апартаментите са поевтинели с 10-15% , а средната цена за квадрат е 1400 евро.
Очаква се тази година да не е много по-различна. Интересът ще е главно към евтини имоти. Купувачите пак ще са основно руснаци. Има надежди и за завръщане на британци, които да търсят селски имоти на ниски цени. Новост ще са и гърците, които се очаква да придобиват собственост най-вече в Банско.
Офиси
Само през втората половина на 2009 г. предлагането на новите офис площи в София се е увеличило с близо 90 хил. кв.м, като на годишна база ръстът им е 188 хил. кв.м, сочи анализ на Colliers. За разлика от предлагането търсенето не се увеличава, като основният му двигател продължава да е желанието за намаляване на разходите за наем. Единствено компаниите в сектора на аутсорсинга разрастват бизнеса си и изпитват нужда от нови и по-големи офиси. Новата пазарна ситуация накара наемодатели да започнат да предлагат по-гъвкави схеми, като например гратисен период, стъпаловиден наем, поемане на довършителните работи и дори на разходите по преместване на компанията. Основната корекция обаче беше в цените. В момента договори за наем в някои от новите сгради на ключови булеварди се сключват на немислимите преди една година нива от 10 евро за кв.м. Увеличава се процентът на незаетите площи и в провинцията, като там търсенето е още по-слабо. Прогнозите са през настоящата година да продължи понижението на наемните нива, както и на процента незаети площи заради предстоящото завършване на няколко големи проекта.
Жилища
Прогнозите на посредническите агенции са започналото през миналата година понижение на цените на жилища да продължи и през тази. През 2009 г. те поевтиняха с около 20%. Очакванията са намалението при офертите за новопостроени апартаменти тази година да е 10-15%, а за панелните жилища до 25% на годишна база. Според брокерите това ще доведе до увеличение на броя сключени сделки. Все пак общото мнение е, че купувачите ще търсят основно подценени активи, и то като инвестиция, а не за живеене. Като цяло купувачите разполагат с по-ограничени бюджети и не са склонни да ги увеличават. Това води до две основни тенденции. Купувачите, които преди търсеха жилище с една спалня, ще предпочитат по-голямо жилище с две спални. Други, които не можеха да си позволят покупката на жилище, активно ще търсят по-малки апартаменти с една спалня.
Основното търсене ще е концентрирано върху имоти под 1000 евро/кв.м, при това за за напълно завършени жилища. Рядко ще се наблюдават сделки с имоти, преди да бъдат построени. За сметка на това ще се появяват все повече гъвкави схеми на разплащане, които част от предприемачите вече започнаха да предлагат.
източник:
www.capital.bg