Да си купиш изгодно ипотекиран имот, чийто собственик не може да си плаща кредита, винаги е било примамливо за всеки, който търси прилично жилище за малко пари. Митове се носят с колко евтини апартаменти са се сдобили малцина, които имат “невероятен късмет” или “дебели връзки” в банки или сред съдия-изпълнителите.
Доскоро заради малкия им брой вероятно е имало начини най-добрите предложения да се разпределят между познати, а до широката публика да стигат само по-неатрактивните. Напоследък обаче оферти за имоти, обявени на публична продан,
започват да се
появяват дори
при брокерите
и в специализираните сайтове.
Такива предложения нарастват вероятно заради кризата, липсата на купувачи, бавните и трудни продажби. Все повече се увеличава и броят на хората, които изпитват затруднения да си изплащат дълга към банката.
Как може да се купи имот, обявен за публична продан?
Процедурата
Когато се стигне до пълна невъзможност на длъжника да погасява кредита си, банката няма как да си го събере, а клиентът не може сам да продаде имота, се влиза в процедурата за публична продан. Банката се снабдява чрез съда с изпълнителен лист. Образува се дело срещу длъжника при частен или държавен съдебен изпълнител. Той прави опис на имота, след като предварително е уведомил длъжника.
В рамките на 1 седмица след това съдебният изпълнител подготвя обявление за публична продан. В него се посочва собственикът, прави се описание на имота, пише се за каква сума е ипотекиран, цената, на която ще започне публичната продан, и денят, в който ще започне и ще завърши тя.
Желаещите да наддават трябва да подадат предложение за участие в търга в 1-месечен срок. В него записват цената, на която предлагат да купят имота. По сметка на съдебния изпълнител трябва
да се внесе
капаро в размер
на 10 на сто
от обявената цена.
В края на 1-месечния срок съдебният изпълнител отваря офертите. Печели този, който е предложил най-висока цена. Всеки от присъстващите участници обаче може устно да започне наддаване и да предложи още по-висока цена. Стъпката е в размер на 10% от първоначалната сума.
След приключване на наддаването купувачът се обявява окончателно. В 7-дневен срок той трябва да внесе остатъка от предложената цена. Ако не го направи, имотът се дава на втория поред. Тези, които не са спечелили наддаването, могат да получат обратно даденото капаро.
Но дори да е насрочена публична продан, е възможна и обикновена покупка. Това става, ако длъжникът реши да продава, преди да е изтекъл 1-месечният срок за публичната продан. Тогава тя може да се отмени, но кредиторът също трябва да е съгласен с това. Обикновено между собственика на ипотекирания имот, купувача и банката кредитор се прави тристранно споразумение. То прилича на предварителен договор. Страните по него описват начина за плащане на цената, при какви условия ще се заличи ипотеката и т.н. След това самата покупко-продажба се изповядва пред нотариус.
Предимствата
Основното предимсто на покупката чрез публична продан е ниската цена. По закон първоначалната сума е в размер на 50% от оценката на имота. Тя се прави от вещо лице. Цената се качва при всяка нова процедура.
Друго предимство е фактът, че при придобиване на имота по този начин се
заличават всички
възбрани и
ипотеки
Съдебният изпълнител е длъжен да провери за друг тип тежести като право на ползване, вписан договор за наем и т.н., които следват имота и след публичната продан. Ето защо те трябва да бъдат записани в обявлението. Целта е да се информира кандидат-купувачът, преди да е подал офертата.
Рискове за купувача може да възникнат, ако длъжникът обжалва съществуването на дълга си пред съда или действията на съдебния изпълнител. Така публичната продан може да се забави. Платеното капаро от 10% от първоначалната цена може да се загуби единствено ако обявеният за купувач се откаже и не внесе остатъка от сумата, която е предложил.
Разходите
Купувачът чрез публична продан дължи повече такси, отколкото при обикновена покупко-продажба. От една страна, той плаща местния данък за общината. Той е от 2 до 4% от цената на придобиване на имота. Всяка община сама определя точния размер. Държавната такса за вписване е 0,01 на сто от покупната цена.
Допълнителните такси са за частния съдебен изпълнител (обикновено сделките минават през такъв, а не през държавен).
1,5% от цената, но не повече от 3000 лв. ,са за изготвяне на постановление за възлагане. Това е документът за собственост, равносилен на нотариален акт.
Един процент от цената е за въвеждане във владение. Сумата се дължи, ако купеният имот се ползва от бившия собственик или от наемател, които отказват да го напуснат доброволно.
Ако решите да се възползвате от нашите услуги при покупка на такъв имот, моля свържете се с нас на контактите посочени в сайта на Балинов инвест еоод.