В продължение на повече от четири години екип на ТПО - Варна, и НЦТР - София, съставен от близо сто специалисти и сътрудници в непосредствено сътрудничество с общинската администрация, разработват новия общ устройствен план на град и община Варна и неговата предварителна фаза е вече факт. Предстои проектът да бъде внимателно анализиран, обсъден и коригиран, за да се разработи в окончателна фаза за приложение.

Стратегическата цел
на този план е да служи като управленски инструмент в устройствената политика на местната власт, както за създаване на оптимална пространствена и функционална структура за развитие, изграждане и комплексно устройство на града и общината и за превръщането на Варна в регионален център, успешно интегриран в националното, балканското и европейското пространство.
През изтеклите 25 години плановото развитие на града (ОГП-80), предвидено на запад, което означава отдалечаване от морето и от стария център, се е компенсирало с "непланово" разрастване главно в североизточна посока с изграждането на районите Св. Никола, Трака, Манастирски рид, Бялата чешма, Чайка и Ален мак.
Това развитие се е осъществило до голяма степен чрез механично трансформиране на земеделски имоти в градски и на горски пътища в улици. От тук идват проблемите с комуникационно-техническата и социална инфраструктура в тези райони.
Под формата на селищни образувания са урбанизирани и терените на север от града; Ментеше, Балъм дере, Планова, Сълзица, Кочмар, Франга дере, Кокараджа, Сотира, Руски окопи, Добрева чешма и Перчемлията.
Южното направление в развитието на града, което е подценено в плана от 80-те години, постепенно също се урбанизира с изграждането на вилните зони в Боровец, Звездица и Константиново.
Западната част на града е претърпяла развитие в две посоки:
І – Преструктуриране на част от производствените терени в сгради и съоръжения на "Третичния сектор" (разположени главно по бул. "Вл. Варненчик")
ІІ – Усвояване на нови земеделски терени за производствено-обслужващи нужди.

Концепцията за териториално развитие на Варна
(конкурсна фаза 2004 г.)предвижда нарастване на градската територия
- на юг в района на Боровец, Звездица и Константиново за нуждите на обитаването и отдиха
- на запад, главно за производствени цели
- на север и североизток за обитаване и отдих.

Функционалното зониране на територията в новия ОУП
обхваща територията на селищата, селищните образувания, вилните зони и курортните комплекси и включени части от горския и земеделски фондове в урбанизираната територия на общината при следните предварителни условия:
- Включването на терени от горски фонд в урбанизираната територия на общината се предлага предимствено за различни видове градски паркове и лесопаркове
- Включването на терени от земеделски фонд в урбанизираната територия на общината за жилищни и рекреационни нужди се предлага само като терени за комплексно проектиране със задължително изискване за осигуряване на минимум 25% общодостъпни зелени площи
- В предварителния план се предлага усвояване на земеделски терени за комуникационно-транспортна, логистична и техническа инфраструктура и за нови високотехнологични производства. При тях се изисква осигуряване на минимум 15% общодостъпни зелени площи.
Основните промени в разположението и обхвата на функционалните зони в новия ОУП по отношение на ОГП-80 са, както следва:

Зона за обитаване:
Специфично за Варна е интеграция на обитаване и отдих. В този смисъл тук са включени вилни зони и селищни образувания със значителен относителен дял на постоянно обитаване. ОУП предлага:
- Разширение на зоната за обитаване на североизток върху територии, предвидени за отдих и туризъм, но които реално вече се използват за постоянно обитаване (Св. Никола, Горна Трака, Ваялар, Трака)
- Разширение на север и северозапад с включване в зоната за обитаване на териториите на селищните образувания Руски окопи, Сотира, Франга дере и Кокарджа, Пчелина, Кочмар, Сълзица, част от зона Планова, Балъм дере и Ментеше
- Разширение на югоизток, което включва Северен и Южен Боровец, Ракитника, както и нови земеделски терени, разположени между тях
- Разширение на юг и югозапад с включване в зоната за обитаване на всички селищни образувания в землищата на Звездица (Под село, Летището) и Константиново (Черешова градина, Панорама, Припек и Крушова градина), както и нови земеделски терени, разположени между тези образувания.
Освен усвояване на нови терени планът предвижда
- преструктуриране и обновяване на съществуващите жилищни комплекси
- ревитализация на "необлагодетелствените квартали"
- реконструкция на северозападната част от компактния град, както и на някогашните вилни зони чрез нова регулация и изграждане на инженерна и социална инфраструктура.

Централната зона
запазва своето историческо разположение, като се разширява на юг върху терените на товарната жп гара, и товарното пристанище и на югозапад върху по-голямата част от терените на южната промишлена зона, разположена на острова.
Проектът предвижда изграждане на три вторични градски центрове, разположени:
- на юг в района на Боровец
- на запад в прилежащите терени на булевардите "Вл. Варненчик", "Република" и "Ян Хунияди"
- на североиизток в района на Виница.
Тези терени и сега са обект на инвестиционен интерес и локализация на обслужващи дейности от общоградски мащаб.
Вторичните градски центове са предназначени да разтоварят централната зона в комуникационно отношение и да обслужват прилежащите им жилищни терени.
ОУП предвижда още изграждане на малки групи от магазини и заведения, наречени локални центрове (ІІІ ниво), пешеходно достъпни и предназначени да обслужват прилежащото им население главно с текущо необходими стоки и услуги.
Освен това се предлага изграждане на редица специализирани центрове и среди за обществено обслужване; търговско-делови, културно-развлекателни, наука и образование, здравеопазване, спорт и рекреации, туризъм и отдих и други подобни.

Производствената зона
основно се разширява на запад по северния бряг на езерото и към село Тополи в територия, много добре свързана с бъдещата товарна жп гара, ново контейнерно пристанище, летището и магистралите "Хемус" и "Черно море". В това разширение се предлага интермодаленият транспортен терминал на Варна, значими нови производствени мощности, високотехнологични производства.
Южната производствена зона се преструктурира частично в централна, като се запазват корабостроителницата и някои други производства, свързани с нея.
Зелената система в новия ОУП запазва съществуващите площи в компактния град, като се разширява главно в приградските територии, както следва:
- на юг с крайбрежния парк, разположен по край южния бряг на морския залив, като продължение на парка в Аспарухово
- на юг и на запад с включване в границите на града на части от големите южни горски масиви – парковете Джанавара, Сезони, Гюндуза и Черноморец, както и новите зоопарк и атракционен парк
- на север и североизток с присъединяване към градската територия на зелената вежда, разположена над стария град.
Намерени са подходящи места за голф игрище и етнографски изложбен парк.
Към зелената система следва да се включат и изискваните минимални 25% общодостъпни зелени площи в новите терени за обитаване и съответно 15% в новите терени за производство.

Курортната зона
запазва своето водещо положение в териториалната структура на града и общината, като в значителна степен се интегрира с обитаването. Тя се разполага традиционно по морското крайбрежие.
- на североизток включва курортите Евксиноград, Св. Константин и Елена, Слънчев ден, Ален мак, Ривиера и Златни пясъци. С нея са свързани вилните зони Манастирски рид, Дъбрава, Ален мак и Перчемлията
- на юг – с курорта Прибой и рекреационите гори и терени на Черноморец и Паша дере
- на запад - терените, разположени по южния бряг на Варненското езеро.
Курортната зона е непосредствено свързана с терените за спорт и атракции. Запазва се предложеният в ОГП-80 градски спортен комплекс, разположен на южния бряг на езерото, като се разширява и обогатява.
Проектирани са още много спортни комплекси по бреговете на морския залив и езерото.
Основен принцип при проектиране на

комуникационно-транспортната инфраструктура
е максимално изнасяне на автомобилното движение от централната зона на града към неговата периферия. Тази част от плана следва описаното функционално зониране на територията на общината, като се запазва главната улична мрежа в компактния град, така както е проведена в ОГП-80 и ГКТП-84 със следните промени:
- сваляне класа на голяма част от второкласните и третокласните главни улици, разположени в централната градска зона
- изнасяне на транзитното автомобилно движение север-юг, запад-юг и запад-север по трасе, което тръгва от юг по ГП-І-9, пресича езерото с нов мост в района на Казашко, тангира летището от запад, прави връзка с магистрала "Хемус", продължава на североизток по трасе на съществуващ обиколен път, достига района на селата Куманово и Кичево и се насочва на север към Дуранкулак.
Това трасе дава възможност за освобождаване на вътрешноградското движение от транзита, за подобряване на връзките между северния и южния град, за изтегляне на вътрешноградското движение в западна посока за подобряване на входовете и изходите от града.
Специално искаме да подчертаем новия съществен подход от североизток до село Кичево и връзката му с главната улица, проведена над Виница, които дават възможност за директна връзка към курортните комплекси Златни пясъци и Албена, без да се пресича централната зона на града.
В новия ОУП се предлагат съществени подобрения на комуникационната и транспортна инфраструктура на Варна за северния град, както следва:
- нова панорамна улица от нисък клас, прокарана по южната граница на "Северната зелена вежда". Тя ограничава строителната експанзия на север върху зелените площи и обслужва прилежащите жилищни райони
- нова улица от ІV клас, проведена по съществуващ земеделски път на Франгенското плато. Тя свързва с. Каменар с вилна зона Телевизионна кула и новите жилищни терени, проектирани южно от нея, преминава над съществуващия път към с. Кичево, тангира вилна зона Добрева чешма, пресича новия вход-изход от обходния път и продължава на североизток до вилна зона Перчемлията и от там към Осеново
- нова улица ІІІ клас, разположена по северния бряг на езерото. Тя тръгва от Леспорт, обслужва Казашко, новата товарна жп гара, новото контейнерно пристанище, новите обществени комплекси, разположени на мястото на старото пристанище, и стига до Морска гара и бул. "Приморски".
Най-същественото подобрение на комуникационно-транспортната инфраструктура за южния град е предложеното продължение на пътя, свързващ Боровец с магистрала "Черно море" на югозапад до с. Константиново и с обход от юг към Белослав.
Новият ОУП запазва, доразвива и конкретизира предложението на ОГП-80 за изнасяне на товарната жп гара от централната зона на града на запад до с. Тополи.
В ОУП се предлага изнасяне и на товарното пристанище на запад, строителство на ново контейнерно в района на Топлата вода, второ контейнерно пристанище за много големи кораби, разположено на новия канал, преди Аспаруховия мост и на зърнен терминал при Леспорт.
Тези предложения ще освободят централната градска част от претоварване с транспорт и замърсявания и ще предоставят нови терени за разширение на търговско-деловите, културно-развлекателни и рекреационни функции на центъра на града.
Предлага се изграждане и на нова комуникационна връзка с подвижен мост между стария център на Варна, острова и Аспарухово.
За подобряване на обслужването на града и общината с обществен автомобилен транспорт се предлагат три нови автогари:
- запад, разположена до летището
- юг, разположена до кръстовището на път І-9 и южния обход
- североизток, при новия подход към града, разположен над Виница.
Проектира се в перспектива изграждане на скоростен обществен електротранспорт, който ще свързва курортните комплекси Камчия и Албена, като преминава през града по трасе запазено за т.нар. електричка още от ОГП-80.
Планът предвижда възстановяване и обогатяване на крайбрежния воден, морски и езерен транспорт, развита мрежа от вело- и пешеходно движение, свързана с природните и атропогенните дадености на града.
Нямаме възможност да коментираме инженерно-техническата инфраструктура. Само ще изтъкнем, че тя осигурява напълно всички териториални предвиждания на ОУП.

Проблемите на културно-историческото наследство
са разработени, след като са изследвани подробно ресурсите на компактния град и общината и е съставена концепция за опазване и развитие. Проектирана е развита система от охранителни режими и планове за опазване на културното наследство, което е застрашено от инвестиционния бум, особено в резервата "Одесос" и старата компактна територия на града.
Специален интерес представляват проучванията на изключително важните за ОУП на Варна проблеми на крайбрежието и акваторията. Разработени са схеми за устройство на крайбрежната територия при условията на ЗУЧК и "Натура 2000"и превантивна защита на територии в геоложки риск.

Демографската прогноза
е разработена в два варианта - тенденциален, съгласно който постоянното население на общината ще нарасне от 354 798 през 2005 г. на 404 844 през 2030 г., и оптимистичен, при който числото е 530 840, а с временното население съответно 605 844 и 760 844.
Изхождайки от целите на плана, устройствената концепция и възприетите решения в предварителния проект са обосновани нуждите от поземлени ресурси за развитие на града и общината. Те са отразени във функционалните зони на плана. Техните абсолютни и относителни размери, отнесени към общата площ на общината, формират т.нар. баланс на територията.
Общата площ на община Варна към 2008 г. е 23 853.68 ха. От нея 35.4%, или 8436.43 ха, по опорния план са урбанизирани.
В предварителния проект на ОУП урбанизираната територия на общината нараства на 13 465 ха, или 64.60%.
Основната част от новата урбанизирана територия е за сметка на намаляване на земеделския фонд на общината (с 3362.30 ха, или 54.22%) и по-малко (2096.04, или 28.33%) на горския фонд, който се трансформира в паркове и лесопаркове.
При съвременните условия на бързо развитие на историческия процес

гъвкавостта на плана е от особена важност
за да може да реагира на колебанията на пазара. Това изисква осигуряване на резерви в три основни направления – териториално, функционално и структурно.
Основните средства на ОУП, чрез които той може да служи като инструмент за управление на града, са предложените функционално зониране и режими за устройство на територията. Те придават регулативен характер на настоящия план за разлика от предишните, които бяха директивни, тъй като зад тях стоеше държавата с всичките си материални ресурси. В този смисъл настоящият ОУП очертава своеобразни правила на играта между общината и инвеститорите, като показва къде какво може или не може да се строи, но крайното решение за влагане на определени инвестиции остава на техните собственици.
Това, което искаме да осигурим с плана, е да дадем на общината инструмент за управление на устройството на града, за да запази той своите великолепни природни дадености и богато културно наследство. Новото строителство да се интегрира с тях по възможно най-добрия начин, като разкрие перспективи за развитие на града като голям национален и европейски икономически, културен и туристически център.

http://sg.stroitelstvo.info