Кризите често раждат революции. Кризата на пазара на имоти в България също смени властта – предприемачи и брокери възвестиха възцаряването на купувача. Дали обаче той знае за това?
Ако се съди по опитите, с които се опитват да го активизират, май още не. Или поне не иска да поеме властта, а с нея и евентуалните загуби.
Но с криза или без търсенето на жилища в най-собственическата нация в Европа не може да изчезне. Официални данни показват, че 96% от българите са собственици на имотите, които обитават.
Както винаги, така и днес въпросът е: да купя ли сега. Преди – заради страха, че цените ще скачат. Сега, защото можем да се "минем", ако паднат.
Цените на жилищата се утроиха от 2002 г. насам – квадратният метър средно за страната днес струва 1360 лева срещу 331 лева преди седем години. Резултатът беше строителен бум в големите градове, благодарение на който сега клиентите имат по-голям избор от всякога. Миналата година са били завършени над 21 хил. жилища – къщи и апартаменти, два и половина пъти колкото тези през 2004 г. Сега много предприемачи трябва да се разтоварят от огромни количества имоти и са повече склонни на отстъпки откогато и да било.
За купувачите, както и за всички участници на този пазар, обаче кризата, колкото и да създава възможност, толкова отправя и

нови предизвикателства
Никога в последните три години придобиването на имот не е било свързано с толкова много въпросителни. Ще получа ли кредит? Колко ще е голям? Да рискувам ли с по-голям имот? Ами ако изгубя работата си? Ако банките не приемат дохода ми за доказан, дали схемите за разсрочено плащане, които предприемачите предлагат, ще ми свършат работа? Достатъчно сигурни ли са? На зелено е по-евтино, но пък помня строителните пирамиди. Ами ако предприемачът фалира? Цените сега падат. А ако утре е още по-евтино? И т.н., и т.н.
Кризата превърна пазара на недвижима собственост в пазар на слухове и предположения, ефективно разрушавайки доверието между участниците на него. Резултатът е, че сега трудности с продажбите изпитват не само проектите с проблемни местоположения, инфраструктура или концепция, а и предприемачи, които би трябвало да са си правили добре сметката.
Проблемът с достъпността се засили от повишението на цените в последните години и затягането на кредита. Обаче дефицитът на доверие е по-лош за сектора от дефицита на пари.
"По същество кризата е криза на доверието и е такава и към днешна дата. Финансовият пазар е в стагнация именно поради тази причина – липсата на доверие", казва Петър Христов, управляващ партньор в инвестиционната компания "България инвестмънт груп", която строи и продава жилища в София, Велико Търново и курортите.
За много предприемачи като него пътят е ясен – намаляване на темповете на строителство и инвестиции в съответствие със скоростта на продажбите, фокусиране върху стартирали проекти и отлагане на новите, съкращаване на разходите и по-иновативен маркетинг, включително чрез търсене на гъвкави финансови схеми.
Испанската компания "Херчеса" (Hercesa Internacional) още преди месеци предложи договори с разсрочване на плащанията по време на строителството и теглене на кредит и завършване на сделката след получаването на разрешение за ползване на имота. "АФИ Юръп", българско поделение на международния предприемач AFI Europe, част от холдинга на израелския милиардер Лев Леваев, реагира на трудностите за клиентите й да намерят кредит с отложено плащане на имотите в очакване на по-добри времена за банките. Други компании предлагат имоти на лизинг, а "Резиденшъл парк София" например – наем с опция за купуване. Достатъчни ли са подобни решения?
Невинаги. Работата е там, че

Проблемите на купувача
далеч не са само финансови. Изправен пред несигурно бъдеще заради кризата, той трябва внимателно да планира харченето си и резултатът е, че често отлага скъпи покупки като имоти, автомобили, мебели. В същото време е засипван от предложения, които на пръв поглед предлагат сходно качество, но може да крият съществени рискове.
"Бумът в строителството смеси фирми, които от основаването си са прилагали изключително високи критерии в своята работа, с ентусиасти с недоказан професионализъм. Клиентът би трябвало да проучи именно това: дали фирмата, която му предлага имот, има безупречна репутация, и то за целия период от съществуването си", коментира Весела Мирянова, изпълнителен директор на "АРТЕКС ИНЖЕНЕРИНГ", фирма, която проектира, строи, инвестира и продава жилища.
В момент, в който загубата на доверие е проблем, репутацията на продавача е от ключово значение, особено на пренаселен пазар с много играчи с кратка история. От агенцията "Райфайзен имоти" коментират, че в момента е "хиперважно с кого влизаш във взаимоотношения".
Въпросът, който излиза на дневен ред, е доколко информацията е достъпна на непрозрачен пазар като българския. "Опитите на браншовите организации като тези на строителите, на архитектите, на нотариусите, донякъде и на агенциите да изведат бранша на светло, издаването на справочници и организирането на изложения, в които се вижда официалната част на индустрията, са много ценни", казват още от имотната агенция, създадена от Райфайзенбанк.
Отчасти проблемът се решава и с търсенето на съвет от професионалист – по правните, кредитните, строителните аспекти на сделката.
"При покупка трябва да изисква описание от какво се състои жилището, от фасадата до вътрешната повърхност, през прозоречните системи. Това са неща, които се описват технически, и всяко означава определено качеството на продукта. Затова отделните характеристики на строителната физика е хубаво да се оценят и от специалист", коментира арх. Иво Пантелеев.
Освен всичко купувачът е ухажван с от купища

"изгодни сделки"
Рискът тук е, че някои предприемачи може да се опитат да спестят от качеството, за да постигнат ниски цени. Съветът на хората от индустрията на имотите е да се внимава с най-ниските цени. Подмамен от "цени от 200 - 300 евро на кв.м, някой може да попадне в схема на измама. По-добре да влиза в проверени взаимоотношения, за да не загуби", казват от "Райфайзен имоти".
"Не купувайте евтино", съветва и арх. Мирянова. По нейна оценка цени под 800 евро на кв.м за крайни квартали на столицата и под 1400 евро за по-престижни райони с ново строителство няма как да бъдат защитени със съответното качество.
Тези цени може да са високи за някои. Но професионалистите са категорични, че качеството струва пари и хората, които очакват имотите едва ли не да им се подаряват, по-скоро ще останат излъгани. Затова първият въпрос, който купувачите трябва да изяснят, е

от какво имат нужда и какво могат да си позволят
Запитан какво би направил, ако купува жилище, Петър Христов казва: "Първо ще си избера проекта, в който ще си купя имот, и ще проверя дали отговаря на необходимостите и критериите ми."
В България прилагането на законодателството и традицията защитават собствеността пред другите форми на ползване на имота. В повечето развити страни рядко повече от две трети от населението живее в собствени жилища. В рекордьора Германия те са под половината. Там нямаше бум на цените, а в момента няма и криза на пазара на имоти.
"Придобиването на собственост е нещо, за което семейството трябва да направи внимателен анализ на възможностите и необходимостите си... На всеки му се иска да има добър имот, кола, дестинации за почивка. Но критерият накрая са възможностите", казва още Петър Христов.
Така че, да, днес може да се направи добра сделка. Брокери коментират, че за да стимулират продажбите, предприемачи дори са склонни да се разделят с имоти, които първоначално са смятали да запазят за себе си като инвестиция. Често това са най-добрите жилища в комплексите, а сега те са на пазара наравно с всички останали. Но добрата сделка не е равнозначна на евтина.

източник : www.indeximoti.bg