"Защо брокерите на имоти не поглеждат през прозореца сутрин? Защото няма да има какво да правят следобед."
Този виц се роди в САЩ още в началото на ипотечната криза, но бързо зазвуча актуално на всички езици. На шега или не, вече няколко месеца в сходна ситуация са и посредниците на сделки с имоти в България.
Само допреди година професията беше синоним на добри доходи, за които не се изискват особени усилия, квалификация и първоначална инвестиция, което и обяснява появата на над 5 хиляди имотни агенции. Сега на представителите на гилдията се налага да положат свръхусилия и находчивост, ако искат да не се обръщат към тях с "келнер", което е веселият отговор на въпроса как най-бързо да откриеш брокер.
Засега успешни примери за вярна стратегия за запазване на приличен поток от клиенти и приходи липсват, но поне първите опити са налице.
Къде изчезнаха купувачите
Данните от изследване на пазара, направено от агенцията за имоти "Адрес", показват, че само в столицата за продажба са обявени близо 115 хил. апартамента, което според националната статистика значи, че за всяко пето жилище се търси нов собственик. Анализът отчита и драстично увеличение на периода за реализиране на сделка. От средно девет седмици в началото на миналата година до над 4 месеца сега. Все повече са и провалените споразумения непосредствено преди подписване на договор, като основните причини това да става са две - или отказ на банката да финансира покупката в последния момент, или изчакване от страна на кандидат-собствениците на по-изгодна оферта.
Очакванията са окончателните данни от Агенцията по вписвания да покажат, че общият брой на сделките с имоти се е понижил с 8% спрямо 2007 г., като основен фактор за това ще са данните от последното тримесечие на годината. За него прогнозата на брокерите е за над 20% спад .
Точно заради огромния спад на пазара конкуренцията в сферата изглежда суперголяма. В страната има над 5000 официално регистрирани агенции за недвижими имоти. В това число не влизат адвокатските кантори, които освен основната си правна дейност изпълняват функцията на посредник при продажба на жилища и терени.
"Едва 33% от сделките с имоти се сключват с участието на агенция за имоти. Нашата прогноза е, че ако броят на сделките се свие с не повече от 13% през 2009 г., което е оптимистичният сценарий, средно на агенция ще се падат 17 сделки годишно", коментира Оник Латифян, изпълнителен директор на компанията за недвижими имоти Century 21 - България и Македония. Неговата прогноза е, че това неизменно ще доведе до фалити, най-вече на малки фирми, но и до сериозни съкращения в големите агенции, като има вероятност без работа да останат около 7 хил. души.
"Вече се усеща оредяване на брокерските редици. Всеки може да работи, когато пазарът върви само нагоре. В новите условия ще се види кои са професионалистите", обобщи Младен Митов, анализатор в "Явлена".
А сега накъде
За да отговорят на новите условия на пазара, агенция "Адрес" например въведоха нова система за заплащане на комисиона, при която цялата цена за сключване на сделката ще бъде поета от продавача, който ще плаща от 5 до 6% от стойността на сделката, докато купувачът няма да дължи нищо. "Заплащането на комисиона само от едната страна е установена в света практика, която години наред се очакваше да бъде въведена и у нас", обясни изпълнителният директор на агенцията Цветелина Тасева. Тя се аргументира, че разходите за успешното маркетиране на един имот днес са значително по-високи от тези преди година, а дефицитната стока в момента е купувачът, затова и са взели решението да не го натоварват с плащане на комисиона.
От конкурентните агенции обаче отговориха, че в тази практика няма нищо новаторско за българския пазар, но по правило се прилага само за надценени и непродаваеми имоти.
"На пазара на ваканционни имоти вече втора година е практика да не се взима комисиона от купувача, а процентите от сделката, които са склонни да дадат продавачите, достига 20, но въпреки това продажбите са по-скоро изключение", припомни Михаил Чoбанов от Bugarian Properties.
Няма безплатен обяд
"Каквото и да говорят колегите от "Адрес", истината е, че купувачът винаги плаща цялата комисиона. Дали ще калкулира в цената на имота 6 или 3% е без значение. В първия случай обаче никой не защитава интересите на купувача", разказа наблюденията си Благовест Балдев от "Адаптконсулт" .
Подобна е позицията и на Младен Митов от "Явлена". "Нашите задължения са да защитим интересите на клиентите независимо от коя страна по сделката се намират, а срещу тази услуга те плащат комисиона. В тази ситуация аз се притеснявам за купувачите, защото не плащайки за една услуга, значи да не защитят интереса им", коментира Митов.
Други агенции пък се притесняват от случилото се, защото нулевата комисиона може да бъде разчетена от купувачите като сигнал за предстоящо още по-голямо падане на цените. И определят офертата на "Адрес" като начин да извадят очи, вместо да изпишат вежди.
От Националното сдружение недвижими имоти, в което членува и "Адрес", съобщиха, че са постъпили оплаквания от други техни членове, в които се изразява мнението, че се нарушават принципите на лоялната конкуренция и новата практика ще затрудни работата между агенциите.
В отговор от "Адрес" поясниха, че ако друга агенция доведе купувач, те ще си поделят с нея по 3%, взети от продавача. Друг е въпроса защо от "Адрес" не въвеждат същата практика по отношение на комисионите за наеми.
Засега конкурентите на "Адрес" изчакват да видят как пазарът ще приеме новата оферта. Всъщност от доста време някои агенции не взимат процент от купувача, но не са го обявили толкова шумно пред публиката. Най-бързата реакция на изчезващите сделки е брокерите да намалят като цяло комисионите си и за двете страни. И рязко да повишат качеството, за да може клиентите им да не остават с усещането, че плащат скъпо за малко свършена работа. Иначе купувачите и продавачите ще търсят все повече начини да заобиколят услугите им и да спестят разхода за посредника.
capital.bg