Или как купувачът би могъл да си гарантира връщане на цената, която авансово е заплатил по предварителен договор за покупко-продажба на имот Сключването на предварителен договор, при който купувачът заплаща авансово определена част от дължимата цена, е често срещана практика при покупка на жилище, офис или друг вид недвижим имот, особено когато сградата е в процес на строителство. Репутацията на инвеститора, изградени негови проекти и степента на кредитната му задлъжнялост са сред факторите, които най-вече обуславят готовността на купувача да заплати предварително част от договорената сума преди още строителството на имота фактически да е започнало. В условията на глобална рецесия и срив в кредитирането обаче дори утвърдени строителни фирми може да бъдат изправени пред сериозни финансови затруднения и все по-често изпадат в състояние на забава и дори пълна невъзможност за изпълнение на задълженията си по сключените от тях договори. Съществуват различни правни инструменти за гарантиране на купувача относно връщане на авансово платената цена, като изборът на конкретния механизъм е въпрос на преговори и постигане на съгласие между страните. Банковата гаранция Едно от най-предпочитаните средства е банкова гаранция в полза на купувача. Банковата гаранция е едностранна сделка, при която банката гарант по нареждане на продавача се задължава да заплати определена сума в полза на купувача, който се явява бенифициер по гаранцията. Тя следва да се предостави от продавача при сключване на договора в размер на предварително платената част от цената. Банковата гаранция може да бъде условна или безусловна. От гледна точка интересите на купувача безусловната гаранция е по-благоприятна. Този вид гаранция е платима на поискване, т.е. банката е длъжна да изплати гаранционната сума при поискване от купувача, без да е необходимо той да представя каквито и да било допълнителни документи. Безусловната банкова гаранция обаче крие твърде много рискове за продавача, поради което по-предпочитана е условната гаранция, където плащането се обуславя от представяне пред банката на посочени в гаранцията документи. Банковата гаранция е обезпечението, което сравнително най-добре би гарантирало интересите на купувача. На практика обаче нейното предоставяне може да се окаже неприемливо за продавача поради изискването на банките гаранционната сума да бъде депозирана от продавача към момента на издаване на гаранцията. Част от банките предлагат компромисен вариант - договор за банкова гаранция, при който банката се съгласява да издаде гаранция, без да е необходимо продавачът да осигурява сумата по нея, като в момента, в който банката извърши плащане по гаранцията, платената сума се трансформира в задължение по кредит на продавача към банката гарант. При тази схема продавачът ще трябва да премине през съответните банкови процедури за оценка на риска при отпускане на кредит. Вещно обезпечение Друг правен механизъм за защита на купувача е предоставяне от продавача на вещно обезпечение, което би могло да бъде под формата на договорна ипотека или залог. Ипотечният договор се сключва като нотариален акт, който се вписва в службата по вписвания. Предмет на ипотеката е конкретен недвижим имот. Страни по договора са кредиторът-купувач и собственикът на имота, който може да бъде както продавачът, така и едно трето лице. Основно право на купувача като ипотекарен кредитор е възможността му да се удовлетвори предпочително от цената на имота, получена при неговата публична продан в хода на изпълнителния процес. Като недостатък при практическата реализация на този способ следва да се изтъкнат високите разходи за учредяване на ипотека, както и това, че купувачът ще получи търсената от него сума едва след публичната продан на имота, което при настоящата стагнация на пазара на недвижими имоти би могло да се окаже един доста труден процес. За разлика от ипотеката залогът се учредява върху движими вещи, вземания, а в хипотезата на особен залог и върху обекти на интелектуална собственост, търговско предприятие, дружествени дялове, безналични акции и дори съвкупности от вещи (стоки, машини и съоръжения и др.). Залогът на вещи може да бъде реален (предаването на фактическата власт върху вещта е условие, за да се счита залогът валидно учреден) или особен залог по Закона за особените залози. Поради редица свои предимства особеният залог практически измества реалния и се налага като една силно предпочитана от кредиторите, а и от длъжниците форма на обезпечение. При особения залог отсъства фактическо предаване на заложеното имущество и залогодателят не се лишава от възможността да го използва в хода на своята дейност. Най-голямото предимство за купувача като заложен кредитор е възможността извънсъдебно, при спазване на предвидената в закона процедура да продаде заложеното имущество и да се удовлетвори от получената цена. В случай че продавачът се е разпоредил с предмета на залога, преди да бъде насочено изпълнение върху него - от полученото в замяна. Запис на заповед Записът на заповед е ценна книга със строго определено от закона съдържание, с която издателят (това може да бъде продавачът или трето лице) обещава да заплати на купувача определена сума. Платец по записа на заповед е неговият издател и именно на него записът на заповед следва да бъде предявен за плащане. В случай че издателят откаже да плати, записът на заповед е извънсъдебно изпълнително основание и въз основа на него съдът може да издаде заповед за изпълнение, без да е необходимо предварително да се води осъдителен иск, освен ако длъжникът не възрази, че не дължи претендираната сума, и тогава кредиторът следва да предяви иск. Съществен недостатък на записа на заповед е, че при отказ на издателя да плати ефективното му усвояване зависи от наличието на реално притежавано от издателя имущество, върху което да се насочи принудително изпълнение. Доверителна сметка Макар и по-рядко използван в практиката механизъм - т.нар. особена доверителна (ескроу) сметка също би могла да бъде приемливо средство за постигане целите на купувача. В този случай се сключва тристранен договор за доверителна сметка между продавача, купувача и избрана от тях банка, която открива специална сметка, и авансовото плащане се извършва по тази сметка. Особеното при този вид сметка е, че реалното усвояване от продавача на платената от купувача сума става само при определени условия, осъществяването на които продавачът следва да удостовери надлежно пред банката (напр. това би могло да бъде документ, удостоверяващ завършването на определен етап от строителството). Този вид способ обаче невинаги е приемлив за продавача, тъй като той не може да разполага с платената от купувача сума, която е блокирана в сметката. Поръчителство При гореизброените способи самата гаранция може да бъде предоставена и от трето лице, различно от продавача. В тази връзка възможна опция за обезпечение на купувача е сключване на договор за поръчителство, по силата на който едно трето лице се задължава солидарно с продавача да отговаря за връщане на авансово платената цена. В допълнение към всяко едно от визираните по-горе средства купувачът може да поиска нотариална заверка на подписите по предварителния договор, което му дава възможност да се снабди със заповед за изпълнение въз основа на самия договор, без да води осъдителен иск, и да насочи принудително изпълнение върху имуществото на продавача с цел удовлетворяване на вземането си за авансово платената цена. В този случай обаче следва да се отчете същественият размер на дължимите нотариални такси за такава заверка. Предвид особеностите на строителния процес бихме препоръчали при извършване на авансово плащане на етап сключване на предварителен договор купувачът да изисква от продавача предоставяне на адекватно обезпечение. Изборът на конкретния механизъм следва да се договори от страните, като се отчитат размерът на обезпечаваното вземане, срокът, за който се учредява, както и други специфични условия във всеки конкретен случай. Румяна Маринова е адвокат в адвокатско дружество "Ризова и партньори", част от DLA Piper. Тя предоставя консултации основно по търговско-правни и корпоративни въпроси на инвеститори и предприемачи, опериращи в различни сектори на икономиката като енергетика, недвижими имоти и електронна търговия. Румяна има опит в структурирането на сделки с дялово инвестиране и рисков капитал, както и във финансирания на проекти и свързаните с тях въпроси по предоставяне на обезпечения. DLA Piper е една от най-големите международни организации, осигуряващи бизнес ориентирани правни решения в цял свят, с повече от 3500 адвокати в 67 офиса в 29 държави. През юли 2009 г. DLA Piper беше обявена за пети пореден път за световна правна практика на годината в областта на недвижимите имоти от правните награди Who's Who Legal Awards. DLA Piper стартира дейността си в България през август 2006 г. в отговор на разширяващата се инвестиционна дейност в страната. От януари 2009 управляващ партньор за офиса в България е Анна Ризова-Клег. Едновременно с това тя става партньор в адвокатско дружество "Ризова и партньори", което е част от международната практика на DLA Piper. www.indeximoti.bg